Der Anstieg der Baulandpreise bis heute und wie die Stadt Neumarkt bezahlbares Wohnen sichern kann

Veröffentlicht am 02.01.2021 in Kommunalpolitik

Auf viele Konsumgüter des täglichen Lebens kann man notfalls verzichten. Doch Wohnen ist ein Grundbedürfnis, auf das keiner verzichten kann. Nicht umsonst besagt der Artikel 106 Absatz 1 der Bayerischen Verfassung: „Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung“. Doch das Grundbedürfnis Wohnen ist die letzten Jahre immer teurer geworden.

Bundesweit sind die Angebotsmieten von 6,81 €/m² im Jahr 2015 gestiegen auf 7,09 €/m² im Jahr 2017. In der Landeshauptstadt München stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum von 12,60 €/m² auf 13,10 €/m². Die Zahl derer, für die die Miete aufgrund dieser Erhöhungen zu einem existenzbedrohenden Kostenfaktor geworden ist, ist dramatisch größer geworden. Laut einer Studie, die 2017 von der Hans-Böckler-Stiftung vorgelegt wurde, haben mehr als 40 Prozent der Haushalte in den Großstädten eine Mietkostenbelastung von über 30 Prozent des Einkommens zu tragen. Für mehr als eine Million Haushalte bleibt nach der Mietzahlung gar nur ein Resteinkommen unterhalb der Regelsätze von Hartz IV.

 

Entwicklung der Baulandpreise

Ein Grund für den starken Anstieg der Mieten ist der Anstieg der Preise für Bauland, wie in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.

 

Preise für "baureifes Land"

Verbraucherpreisindex bundesweit (2015 = 100)

Jahr

Neumarkt i.d.OPf.

Bayern

München

bundesweit

-

€/m²

€/m²

€/m²

€/m²

-

1962

 

 

32

7,58

24,78

1970

 

 

70

15,72

30,42

1980

 

 

269

41,93

49,87

1990

 

 

465

63,50

64,44

1994

 

110,50

 

55,66

73,80

2000

 

138,56

630

76,21

79,90

2010

168,91

223,39

1115,82

129,67

93,20

2011

 

206,57

1154,51

129,19

95,20

2012

179,77

225,40

1444,78

128,76

97,10

2013

179,79

223,59

1469,23

134,34

98,50

2014

193,57

234,86

1727,63

138,64

99,50

2015

195,06

235,17

1963,38

144,08

100,00

2016

119,04

261,37

2099,81

156,63

100,50

2017

260,02

315,07

2737,76

174,94

102,00

2018

307,55

313,96

2638,16

188,92

103,80

Steigerungen prozentual

1962 - 2018

 

 

8144 %

2392 %

319 %

2010 - 2018

82 %

41 %

136 %

46 %

11 %

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik; Statistisches Bundesamt (Destatis); Vogel, Hans-Jochen (2019): Mehr Gerechtigkeit!

 

Die Preise für „baureifes Land“, also erschlossene Baugrundstücke, sind im Zeitraum von 1962 bis 2018 bundesweit mehr als sieben mal so stark gestiegen wie der Verbraucherpreisindex, ein Maß für die Lebenshaltungskosten. In München war die Steigerung gar 25 mal so stark.

Aufgrund dieser starken Anstiege sind die Baulandpreise inzwischen ein immer bedeutenderer Kostenfaktor beim Neubau von Gebäuden. Betrug der Anteil des Baulandes an den Gesamtkosten eines neuen Wohngebäudes im Jahr 2000 noch bundesweit 28,2 Prozent, betrug er im Jahr 2017 bereits 32,1 Prozent. In München entfielen für den Grundstücksanteil im Jahr 2018 im Schnitt sogar sagenhafte 79,15 Prozent!

Auch in Neumarkt in der Oberpfalz sind die Baulandpreise in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen. Noch im Jahr 2010 lag Neumarkt i.d.OPf. deutlich günstiger als der bayerische Durchschnitt. Doch bis 2018 sind die Neumarkter Baulandpreise doppelt so schnell gestiegen wie der bayerische Durchschnitt und lagen am Ende dieses Zeitraums bereits etwa gleich auf. Bedenkt man nun, dass der bayerische arithmetische Durchschnitt von wenigen Spitzenreitern kräftig nach oben gezogen wird, wie beispielsweise München, Erlangen oder Regensburg, so wird klar, dass die Stadt Neumarkt i.d.OPf. in den Baulandpreisen längst zu den teuersten 50 Prozent in Bayern gehört.

 

Hans-Jochen Vogel: Wir brauchen eine neue Bodenordnung

Mit dem Anstieg der Baulandpreise hat sich der 2020 verstorbene ehemalige SPD-Vorsitzende Hans-Jochen Vogel bereits von 1960 - 1972 als Münchner Oberbürgermeister und von 1972 - 1974 als Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau beschäftigt. In seinen damaligen Amtszeiten wurden einige Einzelmaßnahmen zur Eindämmung der Preisanstiege vorgenommen, jedoch haben diese bis heute offensichtlich keine durchgreifende Wirkung entfaltet. Aufgrund des neuerlichen dramatischen Anstiegs der Baulandpreise seit 2010 hat Hans-Jochen Vogel 2019 in seinem 94. Lebensjahr ein Buch mit dem Titel „Mehr Gerechtigkeit!“ und dem Untertitel „Wir brauchen eine neue Bodenordnung – nur dann wird wohnen auch wieder bezahlbar“ veröffentlicht. Er zeigte darin auf, was die Preise für Bauland und Mieten beeinflusst und machte Vorschläge, wie effektiv gegenzusteuern ist.

Die im Jahr 2018 von der Bundesregierung eingesetzte „Baulandkommission“ konnte er mit seinen Vorschlägen so weit überzeugen, dass diese von ihr aufgegriffen und in wesentlichen Punkten übernommen wurden. Auch fanden seine Vorschläge Eingang in den „Beschluss Nr. 5: Bezahlbares und sicheres Wohnen in Stadt und Land – die Trendwende in der Wohnungs- und Mietenpolitik fortsetzen“ des Bundesparteitages der SPD im Dezember 2019.

Hans-Jochen Vogel benennt als Kern des Problems des Anstiegs der Baulandpreise, dass diese bislang überwiegend dem freien Markt überlassen werden. Er schlägt daher vor, den wohnungsrelevanten Teil von Grund und Boden in den Allgemeinwohlbereich zu überführen. Dies sind die in §1 der Baunutzungsverordnung aufgeführten Wohnbauflächen und gemischten Bauflächen, ggf. auch die dort genannten Sonderflächen. Als nicht wohnungsrelevant bezeichnet er die gewerblichen Bauflächen. Er schließt diese deshalb aus, weil in Ihnen die Marktregeln ein stärkeres Gewicht haben und es letzten Endes um die Produktion von Marktgütern und Marktdienstleistungen geht und die Bodenpreise dabei dabei eine etwas geringere Rolle spielen.

Die Forderung von Hans-Jochen Vogel zur Überführung des wohnungsrelevanten Teils von Grund und Boden in den Allgemeinwohlbereich stützt sich auf Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Daraus leitete das Bundesverfassungsgericht bereits in seiner Entscheidung vom 12. Januar 1967 (BVerfGE 21,73) den folgenden Satz ab: „Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen. Eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögen.“ Diese Rechtsauffassung hat das BVerfG seither mehrfach bestätigt.

 

Immobilienboom geht an der Mehrheit der Gesellschaft vorbei

Grund und Boden in einem Ausmaß wie bisher dem Markt zu überlassen ist in mehrfacher Hinsicht ungerecht. Zum einen geht der Profit aus dem starken Preisanstieg der letzten Jahre bei Immobilien an der Mehrheit der Gesellschaft vollkommen vorbei. Nur eine kleine Minderheit ist überhaupt in der Lage, daraus zu profitieren. Zum anderen finanziert wiederum die Mehrheit der Gesellschaft die Gewinne dieser wenigen.

In Deutschland besitzen nur 45 Prozent der Privathaushalte Wohnraum. Im internationalen Vergleich ist dies recht wenig. Beispielsweise In Italien oder Spanien ist diese Quote dagegen mit rund 70 Prozent bzw. 80 Prozent deutlich höher. Außerdem sind die Nettovermögen, also Vermögen abzüglich Schulden, in Deutschland zudem sehr ungleich verteilt. Die Bundesbank hat kürzlich vorgerechnet: Die reichsten 10 Prozent der deutschen Haushalte besitzen 55 Prozent des Nettovermögens, also des Vermögens abzüglich Schulden. Auf die nächsten 40 Prozent der Haushalte entfallen 42 Prozent des Nettovermögens. Dagegen besitzen die unteren 50 Prozent der Haushalte nur 3 Prozent des Nettovermögens. Es sind also vor allem die reichsten 10 Prozent der Gesellschaft, die überhaupt in der Lage dazu sind, ihr Kapital gewinnbringend in Immobilien zu investieren.

Letztlich geht diese Ungleichverteilung der Vermögen auf Kosten aller Steuerzahler. Denn die Bundesrepublik lässt Bürgern ohne oder mit geringem Einkommen aufgrund des Wohngeldgesetzes Hilfen zukommen. Die Aufwendungen dafür lagen im Jahr 2015 bei 680 Millionen €, im Jahr 2016 nach einer Wohngeldreform bei 1,15 Milliarden € und 2017 bereits bei 2,13 Milliarden €. Diese Hilfen wandern letztlich über die Mieten vor allem in die Taschen der wenigen in der Gesellschaft, die die meisten Immobilien besitzen.

Ein großer Treiber der Bodenpreise sind Spekulationen mit Grundstücken und daraus resultierende „leistungslose Bodengewinne“. Diese Gewinne entstehen, indem jemand ein Grundstück kauft, es über mehrere Jahre ungenutzt lässt und dann wieder verkauft. Ist in der Zwischenzeit der Preis für das Grundstück gestiegen, sind auf diese Weise immense Gewinne möglich, die in mehrfacher Hinsicht auf Kosten aller Steuerzahler gehen. Zum einen, weil nach 10 Jahren die Gewinne aus einem Grundstücksverkauf nach § 23 des Einkommensteuergesetzes bis heute (noch) steuerfrei sind und zum anderen, weil die steuerfinanzierte öffentliche Hand für Aufgaben wie Straßenbau durch den Preisanstieg immer mehr Geld ausgeben muss.

 

Heutige CSU sollte sich an Strauß erinnern

Dass dies ungerecht ist, ist eigentlich keine rein sozialdemokratische Ansicht. So hat sich beispielsweise Franz Josef Strauß bereits am 2. Juli 1970 als Vorsitzender der CSU in einer öffentlichen Rede in Nürnberg wie folgt geäußert: „Die Grundstückspreise in der Bundesrepublik Deutschland steigen in einem Maße, dass es nicht zu verantworten ist, diese Gewinne unversteuert in die Taschen einiger fließen zu lassen. So hat zum Beispiel die Stadt München von 1957 bis 1967 für etwa 650 Millionen DM Grundstücke erworben. Wenn sie diese Grundstücke alle im Jahre 1957 zusammengekauft hätte, also im ersten Jahr dieses Zehnjahreszeitraumes, hätte sie nur 148 Millionen DM bezahlt. Eine halbe Milliarde ist damit aufgrund von öffentlichen Leistungen – Erschließungsaufwendungen – von einigen wenigen verdient worden, und das noch steuerfrei.

Heutige führende Köpfe der CSU scheinen diese Erkenntnisse ihres ehemaligen Vorsitzenden jedoch in der Zwischenzeit vergessen zu haben. So enthielt der Entwurf zur aktuellen Novelle des bundesweit geltenden Baugesetzbuches zwei Neuerungen mit dem Ziel, gegen Spekulation und für den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum zu wirken: Eine Möglichkeit für Städte, Baugebote für unbebaute Flächen auszusprechen und eine Begrenzung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Kaum ein Gesetzentwurf wurde in dieser Wahlperiode so gut und so lange abgestimmt, wie die Novelle des Baugesetzbuches. Doch Anfang Oktober 2020 hat der Bundesminister des Inneren, für Bau und Heimat Horst Seehofer (CSU) trotz mehrmaliger (!) vorangegangener Zustimmung im Abstimmungsprozess aus dem Gesetzentwurf eigenständig diese zwei für die SPD-Fraktion zentralen Vorhaben entfernt. Bundesminister Seehofer ist damit vor dem Druck der Immobilienlobby und deren Vertretern in der Unionsfraktion eingeknickt. Er handelte damit im Interesse der „einigen wenigen“, wie es Franz Josef Strauß ausgedrückt hatte. Auf Druck der SPD-Fraktion im Bundestag wurde der Umwandlungsschutz für Mietwohnungen und das Baugebot für angespannte Wohnungsmärkte in den Beschluss des Bundeskabinetts Anfang November 2020 wieder aufgenommen.

 

Gemeinden sollen wohnungsrelevante Grundstücke selbst bebauen oder im Erbbaurecht vergeben

Doch Gemeinden sind nicht vollkommen auf Verbesserungen in der Bundespolitik angewiesen. Sie können auch heute schon entscheidende Schritte tun.

Gemeinden sollen nach ihrem Auftrag handeln, dem Allgemeinwohl zu entsprechen und den Wohnungsbedarf in sozial gerechter Weise zu befriedigen. Dies beinhaltet zum einen, einmal im Besitz der Gemeinde befindliche Flächen für Wohnnutzung nicht zu verkaufen, sondern im eigenen Besitz zu behalten und ohne Zögern entsprechend dem Bedarf selbst zu bebauen oder zur Bebauung an Wohnungsbaugenossenschaften im Erbbaurecht zu vergeben. Dabei muss die Bebauung eine breite Mischung des gesamten Wohnungsbestandes vorsehen und außerdem bewirken, dass entsprechende Angebote an die verschiedenen Mietergruppen ermöglicht werden. Entsprechend Artikel 106 Absatz 1 der Bayerischen Verfassung, „Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung“, sollte für Mieten als Orientierung dienen, dass keiner mehr als 30 Prozent seines Einkommens für Miete aufbringen muss. Dies wird zu sozial gestaffelten Mieten führen.

Dass Mieten langfristig niedrig gehalten werden können, zeigt die Stadt Wien. Sie hat über kontinuierlichen Grunderwerb und entsprechende Bebauung seit Jahrzehnten inzwischen 22,4 Prozent Gemeindewohnungen im Gesamtwohnungsbestand (2019) und 14,8 Prozent Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Die Mieten werden sozial bemessen und betragen im Durchschnitt (brutto-kalt) für eine Gemeindewohnung im Bestand 6,90 €/m², bei Neuvermietung 8,50 €/m². Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen sind im Bestand für 7,50 €/m² zu mieten, Neuvermietung ebenso 8,50 €/m². Für Wohnung in Gebäuden von privaten Trägern, die noch vor 1945 errichtet wurden, gilt in Wien zudem ein Höchstbetrag von 5,81 €/m². Allerdings können je nach Ausstattung und Lage Zuschläge zum Richtwert vorgeschrieben werden.

Weiter sollen Gemeinden Flächen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Wohnungsbaugenossenschaften im Erbbaurecht vergeben. Nach §1 Absatz 1 Erbbaurechtsgesetz Stand 15.01.2019 ist das Erbbaurecht ein „veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben“. Erbbaurecht ist in vielen Hinsichten wie das Eigentum zu behandeln. So kann es zum Beispiel mit Hypotheken und Grunddienstbarkeiten belastet werden. Der Preis, den der Erwerber des Erbbaurechts zu bezahlen hat, wird von der Gemeinde festgelegt und die Bezahlung kann in Raten oder als einmalige Zahlung festgelegt werden. Das Erbbaurecht wird für eine festgelegte Frist vergeben, beispielsweise die zu erwartende Standzeit des Gebäudes. Nach Ablauf der Frist erhält der Erbbauberechtigte bzw. dessen Erbe das Vorrecht, das Erbbaurecht zu verlängern oder gegen eine Entschädigung für den Restwert des Gebäudes das Grundstück wieder an die Gemeinde zurückzugeben. Das Erbbaurecht hat also gegenüber dem Eigentum weder für die Gemeinde, noch für den Nutzer Nachteile. Der große Vorteil ist jedoch, dass das Grundstück nicht dem freien Markt überlassen wird. Die Gemeinde muss sich in der Bemessung des Preises für die Gewährung des Erbbaurechtes nicht nach Marktpreisen richten, sondern kann diesen nach Kriterien des Allgemeinwohls ausrichten. Hans-Jochen Vogel sah daher keinen Grund, warum Gemeinden noch Grundstücke zur Wohnnutzung verkaufen sollten, unabhängig von ihrer Größe.

Die Stadt München folgt beispielsweise heute den Vorschlägen ihres ehemaligen Oberbürgermeisters, zumindest größtenteils. So wurde in den letzten Jahren ein Baugebiet in Freiham geplant. Die gesamte Fläche von 170 Hektar wurde bereits im März 1966 von einem eigens dafür gebildeten Zweckverband mit hoher Beteiligung der Stadt für 52,3 Millionen € gekauft - Heute würde der Erwerb derselben Fläche übrigens 1,275 Milliarden € kosten. Aktuell werden dort zu einem beträchtlichen Teil Wohnungen von städtischen Gesellschaften auf städtischem Grund gebaut. Von diesem wird wiederum ein Teil der Wohnungen zu sozial niedrig gehaltenen Beträgen vermietet, die sich bei niedrigen Einkommen bis auf 5,84 €/m² reduzieren. Ein Teil der städtischen Grundstücke dort wird auch an Genossenschaften und freie Träger vergeben, und zwar überwiegend im Erbbaurecht.

Ein weiteres sehr konsequentes Beispiel für die Anwendung des Erbbaurechts ist der schweizer Kanton Basel-Stadt. Dort hat eine von Bürgern und Vereinigungen gegründete sogenannte Bodeninitiative erreicht, dass der Kanton Basel-Stadt sein Land grundsätzlich nicht mehr verkauft, aber kontinuierlich Land hinzukauft und so familienfreundliches und umweltschonendes Wohnen im Interesse der Bevölkerung ermöglicht. Und das Land an Dritte nur im Erbbaurecht abgibt. Das soll bezahlbares Wohnen für alle ermöglichen und die Erträge aus dem Boden allen zugute kommen lassen. Bei einem Volksentscheid, an dem sich 68,36 Prozent der Stimmberechtigten beteiligten, sagten 67 Prozent Ja zu dieser Initiative. Seitdem gilt sie dort als Gesetz.

 

Neumarkt i.d.OPf. sollte sich den Beispielen München, Wien und Kanton Basel-Stadt anschließen

Laut Demographie-Spiegel des Bayerischen Landesamtes für Statistik wird die Einwohnerzahl der Stadt Neumarkt i.d.OPf. weiter leicht ansteigen. Bis 2037 wird mit einer um etwa 500 Personen bzw. 1,3 Prozent gegenüber 2017 leicht ansteigenden und dann bei 40.300 stagnierenden Einwohnerzahl gerechnet. Die Stadtverwaltung Neumarkt i.d.OPf. geht in ihren Berechnungen von einem möglichen Korridor der Einwohnerentwicklung bis zum Jahr 2035 zwischen 6 Prozentpunkte mehr mit Wanderungen und 6 Prozentpunkten weniger ohne Wanderungen aus.

Eine genaue Prognose des zukünftigen Wohnraumbedarfs in Neumarkt i.d.OPf. ist sehr schwierig. Faktoren wie der bisher bereits zu beobachtende Anstieg der Single- und Zweipersonenhaushalte gegenüber Haushalten mit mehr Personen erschweren zusätzlich die Ableitung des zukünftigen Wohnraumbedarfs aus prognostizierten Einwohnerzahlen. Vermutlich wird aber in Neumarkt i.d.OPf. in den nächsten Jahren ein Bedarf an zusätzlichem Wohnraum vorhanden sein.

Daher sollte die Stadt Neumarkt i.d.OPf. sich den oben genannten Beispielen der Städte München und Wien sowie des Kantons Basel-Stadt anschließen. Auch sie sollte künftig wohnungsrelevante Grundstücke nicht mehr verkaufen sondern im Erbbaurecht vergeben sowie zum Verkauf stehende Wohngebäude entsprechend ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit aufkaufen und zu sozial gestaffelten Konditionen selbst vermieten. So kann Neumarkt i.d.OPf. dem über die letzten Jahre erfolgten rasanten Anstieg der Baulandpreise über bayerischem Durchschnitt Einhalt gebieten und in Zukunft bezahlbare Mieten im Stadtgebiet sichern.

Selbst wenn sich die Modellrechnungen des Bayerischen Landesamtes für Statistik als zu hoch gegriffen herausstellen sollten und die Einwohnerzahl in Neumarkt i.d.OPf. noch vor 2037 sinken sollte, bzw. falls sich eher die Prognose der Stadtverwaltung Neumarkt i.d.OPf. einer ohne Wanderungen sinkende Einwohnerzahl bewahrheiten sollte, hätte die Stadt mit der Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht den Vorteil einer besseren Handhabe zur Entwicklung eventueller Leerstände, als wenn Grundstücke anderweitiges Eigentum wären.

 
 

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